Osoby starające się o kredyt mieszkaniowy (ale nie tylko) mogą zetknąć się z określeniem, jakim jest promesa kredytowa bądź zamiennie promesa bankowa. Dokument ten wystawiany jest przez instytucje finansowe na życzenie klienta, a wiele osób uważa, że jego otrzymanie gwarantuje przyznanie kredytu. Niestety, ale nie jest to prawda, o czym w dzisiejszym wpisie.
Kredyt hipoteczny. Proces czasochłonny i dość skomplikowany
Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie, które zaciągane jest nierzadko na kilkadziesiąt lat. Cechuje go także znaczna wartość, która w 2021 roku średnio wynosiła 330 tysięcy złotych. Sam proces uzyskania kredytu hipotecznego jest dość skomplikowany i jednocześnie całkiem pracochłonny.
Banki muszą dobrze zabezpieczyć swoje interesy, w końcu udzielają dużej pożyczki osobie, która dysponuje wyłącznie stałym dochodem i pewną zdolnością kredytową. To niesie za sobą ryzyko, które zminimalizować ma ustanowienie hipoteki na finansowanym mieszkaniu oraz ewentualne ubezpieczenia, które również mają za cel zmniejszenie ryzyka instytucji finansowej.
Samo otrzymanie kredytu hipotecznego zajmuje zwykle od 4 do nawet 12 tygodni, jednak wiele zależy zarówno od ilości złożonych w danym banku w tym czasie wniosków kredytowych, jak i sytuacji kredytobiorcy oraz tego, czy odpowiednio przygotuje się do całego procesu.
Niezbędne jest bowiem zarówno oszacowanie samej zdolności kredytowej, ale także przedłożenie bankowi stosownych dokumentów związanych z nieruchomością, którą chcemy sfinansować kredytem hipotecznym. Jeśli kredytobiorca nie dostarczy któregoś z nich, cały proces będzie znacznie wydłużony, a to może spowodować, że wymarzone mieszkanie lub dom zwyczajnie zniknie z rynku.
Nie jest to jednak jedyny powód, dla którego mieszkanie lub dom może zostać „sprzątnięte sprzed nosa”. Wielu deweloperów, aby nie blokować mieszkań na potrzeby rezerwacji przez osoby, które finalnie nie uzyskają finansowania, oczekuje tzw. promesy kredytowej. Dokument ten ma nieść pewnego rodzaju pewność, że osoba zainteresowana mieszkaniem, otrzyma kredyt na jego zakup.
Czym jest promesa kredytowa?
Promesa kredytowa zamiennie nazywa promesą bankową to dokument, który potwierdza zdolność kredytową i chęć przyznania finansowania przez bank wystawiający osobie, która o nią wniosła. Oznacza to, że jeśli bank wystawi promesę kredytową, potwierdza w ten sposób możliwość otrzymania kredytu przez osobę zainteresowaną np. zakup mieszkania, samochodu czy innego wartościowego dobra.
Należy liczyć się z tym, że promesa kredytowa wystawiana jest wyłącznie na życzenie klienta, a aby instytucja mogła to zrobić, niezbędne jest zbadanie zdolności kredytowej i historii danego klienta. Analityk dość dokładnie przyjrzy się zarówno dochodom klienta, jak i kosztom utrzymania, a także prześwietli historię kredytową. Jeśli wszystko pójdzie dobrze, bank udzieli promesy kredytowej.
Wiele instytucji oczekuje za ten dokument wynagrodzenia, jednak wszystko zależy wyłącznie od polityki kredytowej banku. Niektóre instytucje nie pobiorą od nas ani grosza, ponieważ w ten sposób mogą zatrzymać przy sobie klienta realnie zainteresowanego zwykle „dochodowym” kredytem.
Czy promesa bankowa to gwarancja otrzymania kredytu?
Dość często spotkać się można ze stwierdzeniem, że skoro bank wystawił promesę kredytową, to finansowanie „mamy jak w banku”. Niestety, ale to tylko teoria. Faktycznie dokładna analiza możliwości finansowych kredytobiorcy jest wykonywana na potrzeby udzielenia kredytu i bank potwierdza w ten sposób gotowość do finansowania np. zakupu mieszkania, ale nie oznacza to, że promesa daje 100 proc. gwarancji. Dlaczego? To już zależy od kilku czynników. Zaliczyć do nich można m.in.:
- zmianę sytuacji materialnej osoby zainteresowanej finansowaniem;
- pojawienie się negatywnych wpisów w Biurach Informacji Gospodarczych (KRD, ERIF, BIG Infomonitor);
- obniżenie punktacji BIK (scoring) np. z uwagi na opóźnienia w płatnościach innych rat w tym czasie;
- nieruchomość, której finansowaniem bank całkowicie nie jest zainteresowany (np. z uwagi na lokalizację, stan techniczny, etc.;
- wprowadzenie nowych regulacji prawnych dotyczących udzielania kredytów (nowe rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego).
I tak jak na ostatnie wpływu żadnego nie mamy, a sama Komisja zwykle nie wprowadza zbyt częstych i mocno radykalnych przepisów, tak już o innych z wymienionych powodów, decycujemy praktycznie sami. Niespłacenie jakiegoś zobowiązania czy opóźnienia w płatnościach kredytów skutecznie przekreślą możliwość otrzymania finansowania, mimo otrzymanej promesy kredytowej. Podobnie będzie wyglądało to w sytuacji, gdy znacznie spadnie nasz scoring BIK.
Czy każdy bank wystawia promesę kredytową?
Jeśli naszym celem jest zakup nieruchomości, warto jeszcze na etapie jej poszukiwania rozejrzeć się, jak wygląda kwestia promesy kredytowej w różnych bankach. Co prawda większość instytucji bez problemu wystawi taki dokument na wniosek osoby zainteresowanej finansowaniem, jednak nie ma żadnego prawa, które przymuszałoby banki do tego.
Może się zatem okazać, że mimo iż udało się znaleźć interesujące mieszkanie, w pośpiechu trzeba będzie poszukiwać banku, który bez problemu wystawi promesę oczekiwaną np. przez dewelopera. To zaś może spowodować, że wybierzemy ofertę kredytową, która jest znacznie gorsza niż w innych bankach, a w ten sposób stracić można nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w skali całego okresu spłaty.
Jak uzyskać promesę kredytową?
Promesa kredytowa jest zaświadczeniem, który może znacząco ułatwić zakup nieruchomości, ale nie jest równoznaczny z gwarancją przyznania kredytu. Jest to oficjalna obietnica banku do udzielenia kredytu na wnioskowaną kwotę, potwierdzająca zdolność kredytową konsumenta. Jeśli planujesz zakup nieruchomości, warto udać się do banku w celu obliczenia zdolności kredytowej i uzyskania promesy. Dzięki temu, sprzedawca będzie miał pewność co do naszej zdolności do spłaty kredytu. Warto jednak pamiętać, że promesa nie jest gwarancją uzyskania kredytu, a jedynie tymczasowym potwierdzeniem zdolności kredytowej. Istnieją różne rodzaje promes, niektóre są bardziej ogólne, inne bardziej szczegółowe i dotyczą konkretnej nieruchomości. W przypadku nie uzyskania promesy, warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową i ewentualnie skonsultować się ze specjalistą.
Ile kosztuje wydanie promesy kredytowej? Jaki jest czas oczekiwania?
Promesa kredytowa jest dokumentem, który potwierdza zdolność kredytową klienta. W przeszłości koszt promesy kredytowej mógł wynosić od 50 zł do nawet 300 zł. Jednak obecnie, dzięki zautomatyzowaniu wielu procesów w bankach, większość banków w Polsce nie pobiera opłat za wystawienie promesy kredytowej. W przypadku kredytów inwestycyjnych, promesa może stanowić koszt uzyskania przychodu.
Wydanie promesy kredytowej nie jest procesem natychmiastowym. Bank musi dokładnie przeanalizować dochody i wydatki klienta, aby ocenić jego zdolność kredytową. Czas oczekiwania na promesę kredytową może wynosić nawet do 2 tygodni. Czas ten zależy od wewnętrznej polityki banku oraz indywidualnej sytuacji finansowej klienta. Po wydaniu, promesa jest ważna przez około 30 dni.
Co dokładnie zawiera promesa kredytowa?
Promesa kredytowa stanowi obietnicę banku dotycząca udzielenia kredytu o ściśle określonej wysokości, pod warunkiem spełnienia przez potencjalnego kredytobiorcę ustalonych warunków. Oto główne elementy, które zawiera promesa kredytowa:
- Dane banku: Nazwa konkretnego banku, adres siedziby, KRS, NIP, REGON.
- Dane wnioskodawcy: Imię, nazwisko, adres.
- Warunki konieczne do spełnienia: Określają one, co wnioskodawca musi spełnić, aby otrzymać kredyt.
- Wysokość maksymalnej kwoty kredytu: Określa maksymalną sumę, jaką bank jest gotów pożyczyć wnioskodawcy.
- Termin ważności promesy: Zazwyczaj wynosi on 30 lub 60 dni.
- Pieczęć banku i podpis upoważnionego wystawcy dokumentu: Potwierdzają one autentyczność dokumentu.
- Klauzula informacyjna: Określa ona, w jakich przypadkach dokument może zostać unieważniony, np. gdy bank ujawni, że dane przedstawione przez wnioskodawcę są nieprawdziwe.
Warto podkreślić, że promesa kredytowa nie gwarantuje otrzymania kredytu przez wnioskodawcę. Jest to jedynie tymczasowe potwierdzenie zdolności kredytowej klienta.
