Odwrócona hipoteka może być dobrym rozwiązaniem w sytuacji, gdy posiadamy prawa do jakiejś nieruchomości, ale brakuje nam środków na bieżące wydatki. Ten produkt finansowy adresowany jest bowiem zwykle do samotnych starszych osób, które są gotowe na „przepisanie” mieszkania na bank w zamian za stałe przelewy.
Odwrócona hipoteka – co to takiego?
Odwrócona hipoteka, o czym już częściowo napisaliśmy na wstępie, to rozwiązanie, które zapewni stały dopływ określonej wysokości środków na nasze konto bankowe. Aby można było w ogóle mówić o hipotece, należy posiadać na własność mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, której przejęciem będzie zainteresowana instytucja finansowa.
Odwrócona hipoteka polega bowiem na tym, że zawierają z bankiem umowę – dożywotnią – bank zobowiązuje się do comiesięcznego wypłacania określonej kwoty na nasze konto bankowe, a w zamian, po naszej śmierci, nieruchomość będąca przedmiotem umowy przejdzie na własność banku.
Odwrócona hipoteka a kredyt hipoteczny
Mimo że zarówno odwrócona hipoteka, jak i kredyt hipoteczny posiadają w swych nazwach słowo hipoteka, to są to zupełnie różne produkty. Kredyt hipoteczny zaciągany jest bowiem na zakup jakieś nieruchomości, a to na kredytobiorcy ciąży obowiązek regulowania zobowiązania. W przypadku odwróconej hipoteki niezbędne jest posiadanie jakiejś nieruchomości, która także będzie przedmiotem umowy, ale to na banku – w zamian za mieszkanie czy dom – będzie spoczywała konieczność wypłacania nam środków.
Kiedy warto zdecydować się na odwróconą hipotekę?
Odwrócona hipoteka adresowana jest do osób starszych, które nie posiadają rodziny, której mogłyby zostawić swoją nieruchomość po śmierci, a jednocześnie brakuje im na bieżące koszty życia. Grupą docelową są zwykle seniorzy, jednak dolnej granicy wieku zwykle nie ma.
Jeśli senior chce spędzić „godnie” jesień życia lub zaspokoić pewne potrzeby, a brakuje mu na to środków, odwrócona hipoteka może być ciekawym i bezpiecznym rozwiązaniem. Zawierając umowę z bankiem, zyskuje bowiem pewność, że co miesiąc na swoim koncie odnotuje umówioną sumę pieniędzy.
Odwrócona hipoteka. Ile można otrzymać?
Wysokość comiesięcznych regularnych wpływów zależna jest od kilku czynników. Może to być zarówno kilkaset złotych, jak i kilka tysięcy. Wpływ na tę wysokość ma przede wszystkim wartość nieruchomości, ale także wiek seniora. Jak nie trudno się domyślić, im osoba starsza oraz im wartościowsza nieruchomość, tym wyższy będzie comiesięczny przelew.
Należy jednak pamiętać, że żadna instytucja finansowa, która posiada w ofercie odwróconą hipotekę, nie udzieli finansowania na 100 procent aktualnej rynkowej wyceny nieruchomości, co opisujemy poniżej.
Odwrócona hipoteka a wartość mieszkania lub domu
Rynkowa wycena mieszkania, a także nasze oczekiwania co do kwoty, której oczekujemy w przypadku odwróconej hipoteki, mogą znacznie odbiegać od tego, co zaproponują nam banki komercyjne i instytucje finansowe. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że wycena danej nieruchomości przeprowadzana jest przez bank i to on podejmuje decyzję, na jaką kwotę może zawrzeć umowę.
Zwykle – co często odstrasza seniorów od odwróconej hipoteki – można liczyć na 50 do 70 procent wartości nieruchomości. Wynika to z tego, że banki dość mocno ograniczają ryzyko ewentualnych wahań cen na rynku i próbują w ten sposób mocno się zabezpieczyć przed ewentualną stratą lub nawet mniejszymi zyskami. Zauważmy, że odwrócona hipoteka to zobowiązanie ciążące na banku do chwili śmierci właściciela mieszkania czy domu, co zdecydowanie zwiększa ryzyko instytucji.
Jeśli dysponujemy mieszkaniem o wartości 500 tysięcy złotych, realna wartość umowy może wynieść w granicach 250-350 tysięcy złotych. W czasach, gdy ceny nieruchomości wciąż rosną, taka wycena może być dość zaskakująca dla osób rozważających skorzystanie z odwróconej hipoteki.
Odwrócona hipoteka a zdolność kredytowa
Wiele osób chcących skorzystać z odwróconej hipoteki zastanawia się, czy niezbędne jest posiadanie zdolności kredytowej. Odpowiedź jest jednoznaczna. Nie, do odwróconej hipoteki nie ma konieczności posiadania zdolności kredytowej. Bank nie bierze także pod uwagę historii, ani punktacji BIK, choć w praktyce ostatnie czynniki mogą mieć wpływ na realną wartość umowy.
Podstawowym powodem, dla którego nie ma potrzeby posiadania zdolności kredytowej, jest to, że zabezpieczeniem umowy jest właśnie nieruchomość, a dokładniej jej przejęcie przez bank po śmierci właściciela. Przed zawarciem umowy banki sprawdzą jedynie, czy faktycznie jesteśmy właścicielami danego mieszkania czy domu oraz czy nie jest na nim ustanowiona już hipoteka.
Odwrócona hipoteka. Jak wygląda umowa?
Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny powinna zawierać m.in. kwota kredytu, termin i sposób wypłaty środków, wszystkie koszty związane z kredytem, sposób zapłaty kosztów, obowiązki każdej ze stron. Niezbędne jest także udostępnienie klientowi banku (właścicielowi nieruchomości) formularza informacyjnego na siedem dni przed zawarciem umowy.
Gdy umowa zostanie podpisana przez strony, bank ma obowiązek poinformować wszystkich spadkobierców o skorzystaniu z odwróconej hipoteki przez właściciela nieruchomości. Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
