Tylko w ciągu pięciu miesięcy Rada Polityki Pieniężnej pięciokrotnie podnosiła stopy procentowe. Po okresie niezwykle tanich pożyczek kredyty bankowe drożeją z miesiąca na miesiąc. To zaś powoduje, że realnie możemy pożyczyć znacznie mniej, niż jeszcze rok temu. To jednak nie koniec, bo bank centralny już dziś deklaruje dalsze wzrosty oprocentowania kredytów. Niedługo może okazać się zatem, że mieszkanie to już dobro luksusowe.
Zdolność „na bogato”
Od 2105 roku referencyjna stopa procentowa w Polsce była najniższa w historii. W tym czasie dostęp do kredytów był znacznie łatwiejszy, a rynek nieruchomości notował znaczne ożywienie. Zdolność kredytowa konsumentów była na tyle wysoka, że większość rodzin zarabiających dwie średnie krajowe bez problemu mogła pozwolić sobie na zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania na zakup mieszkania w dużym mieście lub budowę domu tuż pod nim.
Okres pandemiczny, a dokładniej niepewność gospodarcza i nadchodzące spowolnienie na światowych i polskim rynku wymusiła działania na bankach centralnych, a te rozpoczęły serię cięć stóp procentowych w celu zwiększenia popytu. W przypadku Polski Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się zjechać ze stopami praktycznie do zera, a stan ten utrzymywał się blisko półtora roku, czyli do października 2021 r.
W tym czasie dostęp do pieniędzy był niezwykle łatwy, a same kredyty oprocentowane były na poziomie, który powodował wystrzelenie zdolności kredytowej do rekordowych poziomów. Jak nie trudno się domyślić, dostępność do większych sum, przez większą ilość konsumentów doprowadziła do sporych – de facto kolejnych – wzrostów na rynku nieruchomości, a więc i wartość kredytów rosła w tym czasie jak na drożdżach. Jak wskazuje Biuro Informacji Kredytowej średnia wartość kredytu mieszkaniowego w 2021 roku to już 330 tysięcy złotych, a więc około 10 procent więcej, niż rok wcześniej.
Niskie stopy procentowe zachęcały Polaków do zaciągania kredytów, ale dla wielu była to jedyna możliwość, aby sfinansować zakup drożejących nieruchomości. Pesymistycznie nastawieni analitycy widzieli w tym bańkę, co faktycznie można odczytać, jako swego rodzaju dmuchanie wzrostu. Na ewentualne negatywne efekty tych posunięć będziemy musieli jednak poczekać, aż RPP zakończy cykl podwyżek, a inflacja ustabilizuje się na określonym poziomie.
Kredyty drożeją, zdolność topnieje
Jak napisaliśmy powyżej, pierwsze zwyżki oprocentowania kredytów miały miejsce jeszcze jesienią 2021 roku, po tym, jak Narodowy Bank Polski rękami członków Rady Polityki Pieniężnej podniósł stopy procentowe – sygnalnie – o 40 pb do poziomu 0,5 proc. Ten ruch nie był jednak zbyt dotkliwy dla większości kredytobiorców, a średnia rata kredytów hipotecznych drgnęła zwykle jedynie o kilkadziesiąt złotych.
Kolejna podwyżka stóp miała miejsce jednak już miesiąc później, a RPP zdecydowała się na mocniejszą interwencję z uwagi na galopującą już inflację. W listopadzie 2021 roku stopy procentowe podskoczyły o kolejne 75 pb do poziomu 1,25 w przypadku referencyjnej, co już dość wyraźnie podniosło oprocentowanie kredytów, a tym samym zwiększyło wartość miesięcznej raty pożyczek i zaczęło odbijać się na zdolności kredytowej Polaków.
Zakładając, że rata wzrosła o 200 zł, a tyle mniej więcej zaczęło wyparowywać z kieszeni modelowego kredytobiorcy hipotecznego jeszcze przed grudniową podwyżką, to właśnie o te 200 zł miesięcznie utracił on zdolność kredytową. Co istotne, rynek nieruchomości nie zwolnił ani na chwilę, a ceny nowych mieszkań rosną do dnia dzisiejszego.
Następne posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej miało miejsce na początku grudnia zeszłego roku, co także zaowocowało dalszą zwyżką stóp procentowych, a w konsekwencji dalszym odpływem środków z kieszeni posiadaczy kredytów i utratą zdolności zarówno przez nich, jak i przyszłych kredytobiorców.
Ponad 100 tysięcy mniej w ciągu kilku miesięcy
Styczeń i luty nowego roku również nie były miesiącami, w których Rada Polityki Pieniężnej litowałaby się nad przeciętnymi Kowalskimi, ponieważ po dwóch posiedzeniach członków Rady łączna wysokość stopy referencyjnej znów podskoczyła o kolejny procent. Podobnie zresztą pozostałe stopy, a więc depozytowa, lombardowa, dyskontowa i redyskontowa weksli.
Aktualna wysokość stóp procentowych kształtuje się następująco:
- stopa referencyjna wzrosła do 2,75 proc.,
- stopa lombardowa do 3,25 proc.,
- stopa depozytowa do 2,25 proc.,
- stopa redyskonta weksli do 2,80 proc.,
- stopa dyskontowa do 2,85 proc.
Z tak wysokimi wartościami nie mieliśmy w kraju do czynienia od czerwca 2013 roku, a więc blisko 9 lat. To także okres, w którym ceny nieruchomości rosły najsilniej. Rósł także popyt, głównie z uwagi na zwiększoną dostępność kredytów hipotecznych właśnie przez niskie stopy procentowe. To jednak ulega właśnie zmianie, a zdolność kredytowa leci na łeb miesiąc za miesiącem. Oznacza to, że już niedługo statystyczne małżeństwo nie będzie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania o wielkości, która pozwoli w nim mieszkać czterem osobom.
Jak wyliczył serwis „TotalMoney”, tylko na przestrzeni kilku ostatnich miesięcy średnia zdolność kredytowa pary zarabiającej łącznie 6400 zł stopniała o blisko 130 tysięcy złotych. Tak duży rajd w dół, z jednoczesnymi silnymi wzrostami cen na rynku nieruchomości skutecznie odbiera nawet kilkanaście metrów kwadratowych przestrzeni, a jeśli weźmiemy pod uwagę planowane dalsze wzrosty stóp procentowych, może okazać się, że ta sama para już niedługo będzie mogła pozwolić sobie zaledwie na kawalerkę.
